Il mutuo condominiale per finanziare le opere di ristrutturazione e di efficientamento energetico

Sta prendendo sempre più piede il mutuo condominiale, come particolare tipologia di finanziamento del condominio quando devono essere eseguite opere di ristrutturazione o di efficientamento energetico. Il mutuo condominiale non è altro che un contratto ordinario di mutuo.

Solo che a richiederlo è un condominio.

Per quello che concerne il mutuo ipotecario, solitamente le banche concedono i mutui condominiali ipotecari, concretizzando la garanzia sulle parti comuni dell’immobile, mentre per quanto riguarda il mutuo chirografario (mutuo non garantito da ipoteca), si accende il pegno o la fideiussione. La decisione di accendere un mutuo parte dall’assemblea (che decide di promuovere il mutuo presso una determinata banca).

Se si parla di interventi di ristrutturazione o di opere di efficientemente energetico, il primo passo è quello dell’autorizzazione cui segue l’affidamento dell’incarico all’amministratore di procedere.

Due sono i casi che si possono venire a profilare nella realtà dei fatti:

  1. CASO IN CUI L’EFFICIENTAMENTO O LA RISTRUTTURAZIONE INTERESSI PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO SOGGETTE AD UTILIZZAZIONE SEPARATA O SUI SINGOLI ALLOGGI PRIVATI

In questo caso la delibera di autorizzazione al mutuo deve essere assunta all’unanimità, in quanto interessa diritti reali in capo ai singoli condòmini, in via precauzionale su tutti i punti del mutuo: modalità di rimborso (fisso o variabile) e misura del tasso di interessi

2. CASO IN CUI GLI INTERVENTI INTERESSINO LE SOLE PARTI COMUNI DEL PALAZZO

In questo caso è sufficiente la maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno ⅔ dei millesimi di proprietà, secondo quando dispone l’art.1108 ultimo comma del Codice Civile.

LA COSTITUZIONE DEL FONDO OBBLIGATORIO

L’art.1135 del Codice Civile prende in considerazione l’ipotesi che l’assemblea deliberi interventi manutenzione straordinaria oppure innovazioni. In questo caso occorre costituire in via obbligatoria, un fondo speciale di importo pari allo stato di avanzamento dei lavori.

Per quanto riguarda l’art.63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, in base al combinato disposto di questi due articoli, i creditori devono escutere i condomini morosi e nel caso rimangano insoddisfatti, possono agire nei confronti dei condomini virtuosi.

In questo caso l’amministratore ha l’obbligo di indicare a chi lo richiede, il nominativo e il riferimento millesimale dei condomini morosi.

RESPONSABILITA’ DEI CONDOMINI

Le obbligazioni contratte verso i terzi da parte dell’amministratore in forza di delibere valide, hanno come riferimento esclusivo i condomini: il terzo creditore del palazzo può agire nei confronti dei singoli condomini onde ottenere la tutela dei suoi diritti.

IN CONCLUSIONE

Se il mutuo viene domandato dal condominio e a questo viene concesso, tutti i condomini sono obbligati nei confronti della banca. In caso di mancato pagamento delle rate di mutuo da parte di alcuni, ne risponderanno anche gli altri in via sussidiaria.