Condominio e infiltrazioni dal lastrico solare: chi paga?

Per la ripartizione delle spese condominiali necessarie alla riparazione o alla ricostruzione del lastrico solare di proprietà privata (o comunque in uso esclusivo ad uno o più condòmini) vige il principio per cui ⅓ di queste spese sono a carico del proprietario esclusivo, mentre i restanti ⅔ sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o di coloro i quali sono serviti dal lastrico che svolge una funzione di copertura degli appartamenti sottostanti, in proporzione del valore del piano o della porzione di pianto di ciascuno (art.1226 del Codice Civile).

Questo criterio si applica anche nel caso di danni causati agli appartamenti sottostanti il lastrico solare non comune a tutti i condòmini, per il principio di responsabilità delle cose in custodia ex art.2051 del Codice Civile.
Il lastrico solare svolge anche la funzione di copertura per gli appartamenti posti sotto la verticale dello stesso. Pertanto custode del bene risulta essere sia il proprietario (o l’usuario esclusivo) che il condominio, considerato che all’amministratore dello stabile spetta quella funzione di controllo per la corretta salvaguardia dei beni comuni ex art.1130 del Codice Civile, mentre all’assemblea dei condòmini spetta il compito di deliberare sugli interventi di manutenzione straordinaria ex art.1135 del Codice Civile.

In questo caso c’è un concorso di responsabilità tra il proprietario esclusivo (o usuario) del lastrico solare ed il condominio (fatta salva la prova che il danno si è verificato solo ed esclusivamente a causa della condotta negligente di uno solo di essi).

(Sentenza del Tribunale di Milano, X Sezione Civile, pubblicata in data 1/03/2018).