Barbecue e grigliate: mini-guida per prevenire le liti in condominio

Con l’arrivo della bella stagione riprende la voglia di mangiare insieme con la famiglia o con gli amici all’aperto, di grigliare e fare barbecue. L’utilizzo del barbecue però può essere decisamente un piacere per alcuni condòmini e una vera tortura per altri che possono anche non sopportare i fumi e gli odori, percependoli come sgraditi.

Per evitare conflitti non resta che limitare al massimo le conseguenze dell’uso degli apparecchi per il barbecue e rispettare soprattutto la normativa sulle immissioni, nonchè le norme sulle distanze e le eventuali (nel senso che possono essere presenti come non esserlo) normative  contenute nei regolamenti condominiali e comunali.

Il pericolo delle immissioni intollerabili 

I fumi e gli odori che provengono dal barbecue sono idonei a provocare un sensibile disturbo  e disagio in un’abitazione privata e contribuiscono a peggiorare sensibilmente, compromettendola, la qualità della vita, rendendo quindi applicabile l’art.844 del Codice Civile.

Questa disposizione normativa precisa come le immissioni di fumo provenienti dal fondo del vicino, non possano superare “la normale tollerabilita”.

Il vicino non deve essere necessariamente il confinante. L’azione giudiziale può essere esercitata sia dal o contro il condominio, ma anche dal o contro l’inquilino.

Se le immissioni non sono sopportabili e sono frequenti, il Giudice può condannare il condòmino proprietario del barbecue:

  1. all’adozione di misure idonee ad evitare immissioni sul fondo del vicino;
  2. al risarcimento dei danni patrimoniali subiti dal danneggiato che potrebbero essere rappresentati non solo dal danno biologico patito dal danneggiato, ma anche dalla lesione della vivibilità della propria abitazione).

Barbecue e regolamento di condominio

Quindi prima di procedere alla grigliata è necessario leggere bene il regolamento di condominio (se presente) che può contenere una norma che vieti espressamente l’uso del barbecue o ne impedisca indirettamente l’uso, vietando la cottura di cibi negli spazi pertinenziali privati.

Se sono presenti queste disposizioni (regolamento di condominio) è del tutto irrilevante che le immissioni siano tollerabili: le grigliate infatti sono proibite (anche al conduttore), cosicchè ogni condòmino può pretendere (anche in giudizio) il rispetto del regolamento.

Si deve comunque tenere in considerazione anche quelle norme che stabiliscono modalità o orari per svolgere attività potenzialmente fastidiose come le feste organizzate intorno al barbecue.

Barbecue e vicini di casa

Se un condòmino utilizza un barbecue utilizzato senza avere alcun permesso (quindi il barbecue è abusivo), di fatto realizza una vera e propria fornace con struttura portante in mattoni e cemento, chiusa da due lati, dal cui tetto si elevano dei camini. In questo caso il vicino disturbato potrebbe interrompere le grigliate richiedendo la demolizione del manufatto illecito.

Con sentenza del TAR della Calabria (n.900/15) ha affermato come in materia di pertinenze urbanistiche, sia necessario ottenere il rilascio del permesso di costruire, in quanto l’impatto volumetrico incide in modo permanente e non precario sull’assetto edilizio.

Si aggiunga che nel caso in cui si vogliano realizzare forni permanenti, occorre osservare le distanze stabilite nei regolamenti, e se questi ultimi mancano, occorre osservare le normative necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza.

Nel caso vi sia una previsione nel regolamento comunale in materia di immissioni da barbecue

In questo caso non è necessario un accertamento concreto, visto che il regolamento comunale introduce una presunzione di pericolosità assoluta.

Nel caso non vi sia una previsione nel regolamento comunale in materia di immissioni da barbecue

In questo caso siamo di fronte ad una presunzione di pericolosità relativa, che può essere superata quando la parte interessata al mantenimento del manufatto (in pratica il grigliatore) dimostri che mediante tutti gli accorgimenti del caso, può scongiurare il pericolo o al danno a carico del fondo del vicino.

Se questa prova non viene fornita, sarà il Giudice (di volta in volta) in collaborazione con i propri consulenti tecnici a stabilire quale sia la distanza minima da rispettare per evitare che le esalazioni nocive raggiungano i condomini vicini.

Le immissioni: il Giudice di Pace è competente per la tutela e per il risarcimento dei danni

Le azioni dirette a far cessare le immissioni che superano la normale tollerabilità, se riguardano i rapporti tra proprietari (o anche tra detentori o possessori) di immobili abitativi, sono di competenza del Giudice di Pace (art.7 comma 4 n.3 c.p.c.). Ad esempio sono tali le azioni dirette a far cessare le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni. La competenza del Giudice di Pace comprende anche le azioni dirette ad ottenere il risarcimento dei danni conseguenti alle immissioni (Cass.10/04/2015, n.733).